家を賃家として貸し出すと決めたときに知っておくべき4つの項目

なかなか家の買い手が見つからない。でももう家を放置して引っ越さないといけない。

そんなときは『まだ今後のことがはっきり決まっていないので、とりあえず家は賃貸に出しておこう』と考えがちです。

気持ちはよくわかります。しかし安易な判断は危険です。

家を賃貸に出すときは、それなりの覚悟を持って運営するつもりでないと失敗してしまう人も少なくないからです。

家を売却する場合は即金として大きなお金が手に入る点や、家の管理を手放せるという点でのメリットがあります。

ただ、いつ売れるのかは誰にもわかりません。そして、自宅を賃貸にまわして上手く軌道にのせることが出来れば、トータルとして入ってくるお金はこちらが多くなるかもしれません。

  • このまま家の売却活動を続けて大きな資金にするか?
  • 賃貸にまわして毎月の家賃収入を得るか?

途中で方向転換し、賃貸として貸し出す時に知っておくべき4つの項目について詳しく見ていきましょう。

2017年の賃貸事情

まず、最近の賃貸事情を見てみましょう。

以前に比べて空き室率の増加で大きく様変わりしています。

現在は、次々と新築分譲マンション・中古分譲マンション・新築戸建て・中古戸建てが販売されています。

購入検討者も史上最低と言われるくらい金利が低いので住宅ローンを組んでマイホームを購入した方が、賃貸で借りるよりも得だと感じている方がとても多くなっています

特にファミリー層では購入派がとても多くなっています。その為、最近はファミリー向け賃貸物件の空部屋が増えています

賃貸物件は他の賃貸物件だけでなく、マイホーム購入検討者とも競争しなければならない厳しい状況です。

現在は部屋数が多いほど、空室のリスクは高まっています

核家族、未婚者の増加、少子高齢化に伴い、賃貸で入居する人達は一人世帯・二人世帯の単位が増加しており、ひと昔前の典型的な四人世帯は減少しています。

なので3LDK、もしくはそれ以上の部屋数の賃貸需要は低くなっています

賃貸物件が豊富な今日では、家主が貸したい値段での入居者が探しづらくなっています。

しかも賃貸物件は少なくなるどころか供給は年々増え、過剰気味になっています。

それとは反対にこれから先は人口が減少しますので、長期的に見ても賃貸物件は厳しい競争にさらされる可能性が高いです。 ただし、これは一般的なケースに限ります。

個性のあるデザイン性の高いリフォームを施した物件は取り合いになっているケースが増えているのも最近の特徴です。もし賃貸にする場合はこのあたりを前提に、魅力的な物件に魅せるという視点で検討されるといいかもしれません。

賃貸で貸した場合の税金と費用は? 賃貸として貸し出すと固定資産税や維持管理費・修繕積立金等の経費は必ず掛かります。また、それとは他に賃貸で得た収益によって所得税に影響がでてくる可能性も考えられます。このあたりを踏まえてどうするのか検討するようにしましょう。

賃貸に出すメリットとデメリット

次に賃貸に出すメリットとデメリットを考えてみます。

賃貸に出すメリット

  • 賃貸経営による家賃収入が得られる
  • 将来、その家に戻って住むという選択肢を持ち続けることができる
  • 不動産という資産を保有できるのでローンを組みたいときに担保として使える

賃貸に出すデメリット

  • 空室期間が発生すると家賃収入が得られない可能性がある
  • 家賃滞納などの入居者トラブルが発生する可能性がある
  • 建物の劣化や設備の故障による修繕費、固定資産税などの経費が発生する
  • 確定申告、物件の維持管理など、賃貸経営上の手間がかかる

賃貸にするときにやるべきこと

市場のリサーチをして家賃を決める

これは仲介となってくれる不動産会社に相談すると良いと思います。インターネット上でもある程度適正家賃のリサーチができますので、余裕があれば是非一度調べておくといいでしょう。

賃貸価格の参考サイト

賃貸の保証金をいくらにするか決める

賃貸の保証金は保証料とは違い、敷金と同じです。不動産を借りる時の費用に保証金が必要となっている場合があります。

礼金や敷金や仲介手数料はよく知られていますが、保証金というのは馴染みがありません。

内容的には敷金と同じで、借り主が家賃を滞納したり、退去時に室内を補修する時の費用に使われます。

各金額の基準は、地域によって異なりますので一概にはいえないのですが 都内の場合、

礼金2ヶ月分
敷金2ヶ月分
前家賃1ヶ月分
仲介手数料1ヶ月分+消費税

というようなパターンが多いです。

入居審査を自分でやるか、任せるかを決める

借主が決まり、不動産の賃貸申し込みをしたとしてもすぐ契約になるわけではありません。

借主にきちんと家賃を払い続ける収入があるかどうか、家主のあなたが入居審査をします。

ですが、家賃をきっちり払ってくれる借主かという視点で見極めるのはなかなか難しいものです。

通常は不動産業者が代行して行い、後で貸主に報告というパターンが多いです。

その代わり家賃は通常より若干(約10%程)安くはなってしまいますが、法人契約を結ぶかたちとなります。

法人契約を結ぶことで個人で家賃管理するよりも家賃滞納のリスクが少ないというのがメリットです。

入居審査が終われば無事に賃貸契約という流れとなります。

賃貸で成功するコツ

最後に、賃貸で成功するコツをお伝えします。

自宅を賃貸に出して家賃を得る場合は、借り主のことを考えてメンテナンスも管理していく必要があります。自宅を貸し出すということは賃貸業、つまり1つのビジネスなのです。

そのため、賃貸業はサービス業であるとの認識をすることでトラブルを回避できるスキルがついてきます。

賃貸ビジネスは、やり方次第では安定収入を得ることも十分可能です。そのためにも今まで以上に貸主借主お互いの権利や義務が明確になっています。

自宅を貸して家賃を得るという以上は、個人事業を行うつもりで予測されるリスクを十分に理解した上で、貸すことが絶対条件となります。

また、平成27年以降は相続税が変わってきています。このことをきっかけとして賃貸経営市況も今後大きく変化してくる可能性があります。

自宅を賃貸に出すことを検討される場合は、こういった税制面でもリサーチし、対策しておくことで不測の事態に陥ることなく安定した経営ができるでしょう。

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2016.06.30