不動産が家族名義になっている場合の家の売却ってどうなるの?

家を売りたい。だけど自分の名義ではなく家族名義になっている。これってどうなる?

そんな疑問にお答えします。

共有名義の不動産を売却する場合の事前知識

結論からお伝えします。

たとえ家族であっても、名義人(本人)の承諾なしでは不動産・土地を売却することはできません。

名義人を変更すれば売る事はできますが、もともとの所有者の承諾が無いと名義を変更することも出来ません。

家や土地の売却には、所有者の実印と印鑑証明が必ず必要になります。

役場では本人でなくても印鑑証明は手に入りますし、実印も保管場所を知っていれば勝手に使う事も出来るでしょうが、

それを勝手に行い不動産を処分してしまうと違法となります。

ですので、

所有者の承諾を得て、不動産の名義変更をしてからでないと不動産は売る事ができません。

もしくは所有者の死後、相続人全員で相談し全員の承諾を得る事ができなければ名義が変更できません。

家族名義の不動産を相続して売却する場合と有利な点

家族名義の不動産を相続して売却する場合、どうしたらいいのでしょうか。

父親母親の土地の相続による不動産売却をする場合大切なことは、専門的な不動産の扱いを知っている司法書士などに相談するのが一番ベストな方法です。

費用は司法書士によって違いますが、相場としては、相続登記と売却後の名義変更まで含めて、約5万円から10万円位です。

相続手続きや名義変更はミスをしないことが重要です。

父親と母親が他界した場合は、不動産などの遺産を平等に分割するためには土地や建物などを残しておくよりも不動産売却をして現金化するほうが得策です。

財産分与による贈与税や固定資産税を考慮した場合には現金化をおすすめします。相続から不動産売却までの手順は、

  1. 相続人を明確に決める
  2. 司法書士などの専門家に依頼し、名義変更をする
  3. 名義変更後不動産会社に依頼し、不動産売却をする
  4. 購入者決定後、最終決算と同時に土地の名義変更をする

相続した土地や建物をそのままにしておくと多くのリスクがかかります。

固定資産税は、相続権利者全員が連帯して払うことになります。

土地や建物を放置しておくと雑草やゴミなどの問題が起こり近所に迷惑をかけることになります。

不動産売却のポイントは亡くなった父親や母親名義のままでは売却できないことです。

不動産売却が決まっているなら、登記と売却後の名義変更を同時に依頼することで節約できます。

登記の期限は決まっていませんが、早期対応することでリスクを減らすことができます。

土地の売却、家族名義の土地を売る時の手順

実際には本人の承諾の元に名義変更を行って、自分が所有者となってから土地を売却するという手順を踏むことになります。

ただ、名義人である家族が万が一認知症などによって意思表示が出来ないという場合には、名義変更を行うこともできませんよね。

認知症になってしまった人の入院費用や、福祉施設への入所費用などに充てるために土地を売りたいといっても、名義人の承諾が得られている状態ではないので、名義変更もできません。

このような場合には、成年後見制度という制度を利用することによって、土地の売却をすることが出来るようになります。

この成年後見制度を利用して成年後見人になるには、次のような順序を踏む必要があります。

  1. 家庭裁判所に後見開始の審判を申し立てる
  2. 後見人を選任する
  3. 成年後見人として家庭裁判所に土地の売却をする必要性を申し立てる
  4. その申立てが認められる
  5. 土地の売却が可能になる

もし土地の所有者が未成年だった場合でも、基本的には土地を売ることが出来るのはその未成年者の家族です。

ただ、未成年者の場合には、保護者の同意がなければ土地を売ることが出来ないため、結果的には保護者であれば未成年の家族名義の土地は売ることが出来るとも言えます。

まとめ

名義人の承諾を得たという形に収めないと土地は売ることが出来ません。

家族名義の不動産売却の場合には、相続手続きや名義変更においてミスをしないことが重要です。

押さえるところをキッチリ押さえ、司法書士等の専門家の協力や助言を得ながら上手に不動産の売却を完了させましょう

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