住宅ローンの返済がきついと感じたら、競売になる前に任意売却で対処しよう

ウール博士!お友達が急に働けなくなって・・・住宅ローンが払えなくなっちゃったんだって!
それは災難じゃのう!「突然のリストラ」「会社の倒産」「急な病気」・・。
人生、何が起こるか誰にも予測できないものじゃのう。
一家の大黒柱が急に倒れちゃって住宅ローンが払えなくなったら一体どうなっちゃうんだろ?
任意売却という一般の家の売買に比べて特殊な売却方法があるんじゃが、今回はそれについてご説明しよう。

任意売却と競売の違いって何?

Home For Sale Real Estate Sign in Front of New House.

簡単にいってしまえば、以下のようになります。

任意売却
→自分たちで労力を惜しまず自分たちの意志により少しでも有利な条件で不動産を売る方法

競売
→私たち所有者の意志とは無関係に強制的に売却され全ての労力を放棄し、裁判所の命令(強制執行など)があるまで第三者に委託する方法

競売とは

住宅ローンの返済が難しくなり数ヶ月も滞納が続いてしまうと、住宅ローンを借りている金融機関から督促状が届き、それでも支払えないでいると差し押さえされることになります。そうなると家も希望の値段で売ることも難しくなります

自分の家が差し押さえられ、競売にかかったら、近所や親戚に知られる可能性も高くなります。競売にかかって売られてしまう前の対策として、金融機関と相談の上で「任意売却」という方法をとることが可能です。

任意売却とは

任意売却とは専門の不動産コンサルタントが債権者と債務者の間に入って調整を行い、債権者の合意を得る事で不動産を売った価格がローン残債額を下回っていても売却できるとても合理的な不動産の取引のことです。

裁判所が介入し、強制的で融通の利かない手続きとなる競売に比べ、任意売却は裁判所が介入しないため、債務者自らの判断で任意で行うことのできる融通の利く手続きです。

結果的に家を失うのなら、任意売却も競売も同じなのか?と考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、その両者の間ではそこに行き着くまでの過程が全く違います。

任意売却の場合は私たちの意志によって売るので、色々な面において競売で売るより有利になるのです。

任意売却と競売を条件別で比較

手数料と時間イメージ

同じ家でも売れる価格が違う

任意売却の売買価格は一般市場相場の価格ですが、
競売の場合は一般市場相場の
35(別業者によると57割程度というところも存在します)ほどまでに安い売値になるケースが多くなります。

プライバシーが守られる範囲が違う

任意売却という方法は一般的な売却方法のため、他人に事情を知られるリスクがあまりありません。
競売だと有無を言わさず情報が公開されるため、近隣の住人職場に知られてしまう可能性が出てきます。

売り出しの期間が違う

任意売却の場合は売り出しの期間は比較的短めですが、
競売だと手続きも多くどうしても長めになってしまいます。

交渉の余地があるかないか

任意売却は、交渉に関しては交渉の席で債権者との話し合いが可能ですが、
競売では一括返済の請求給料の差押え
の可能性が出てきます。

任意売却を行えば 精神的苦痛からの解放・金銭面での援助が期待できます。

しかし 知識と経験のない人が安易に交渉すると、もしかしたら「競売を回避できなくなる可能性」がでてくるので注意が必要です。

有利に売りたい時には専門家に相談し、交渉の余地を残しながら進めていきましょう。

任意売却ができる人には条件がある?

Home insurance form, house, calculator and binders, 3d illustration

この任意売却という不動産の処分方法は住宅ローンが払えなくなってしまった方々への救済手段の一つです。なので支払いの返済に支障を起こしていない方には適用できません。

任意売却が出来る条件として、「住宅ローン返済の滞納」の事実が必要です。

任意売却は通常の融資の返済状況では交渉ができないため、あえて数ヶ月(36ヶ月)住宅 融資の支払いができていないという要件が必要です。

住宅ローンの残債を払えなくなると、融資を貸し付けている金融機関は裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売り、そこから残った融資の債権を回収する競売手続きを行います。

その前に任意売却をすれば相場に近い値段で売ることができるため、銀行が相談に乗ってくれる場合がありますローン残債も無理のない返済計画で返していけるので、残債のある立場にとっては競売よりはるかにメリットがあります。

競売を回避するには

  • ローン残債よりも高く家を売る
  • 売ったお金でまかないきれない差額分を自分で用意する

しかし、いずれも現実的ではありません。

抵当権が設定されている不動産の場合、ローン残債より高値で売却することが出来るのであれば、何の問題もありません。

問題なのはローンの残債が売却価格を下回る場合です。

これまでは残りを一括返済しない限り、売る事は難しいとされてきました。

しかし任意売却であれば、債権者(金融機関等)との合意を得る事でローンを残したまま抵当権を解除する事が可能になります。

金融機関が担保物件を差し押え、競売の申し立てを行い、低額で処分されてしまう前に手を打つ事が大切です。

任意売却のメリットデメリットと競売のデメリット

Man holding golden house on cliff edge with sun sky urban scene background.

任意売却のメリット

任意売却を行うにあたり一切費用は掛からない

競売が決まると、落札されるまでの遅延損害金が日々14.6%かかり続けます。そうなると残債の金額が増加する怖れがあります。

一方の任意売却では、債務者自らが費用を負担する事は一切ありません全ての手続きにまつわる諸費用は、物件が売れた金額から配分されるからです。

通常不動産を売る際こちらが支払わなければならない費用を債権者が支払います。

【払わなくてすむ主な費用】

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 滞納分の管理費
  • 修繕積立金(マンションの場合)
  • 差押えされている滞納分の固定資産税
  • 住民税の一定額

競売より高値で、市場価格に近い高額売却が期待できる

競売では市場価格とはほど遠い低額で落札される傾向が強く、多額のローンの残債が残ってしまう怖れがあります。そうなると競売の後に多額の強行返済を強いられてしまい、給料を差押えられる事もあります。
競売では一切手元に資金を残すのは難しいですが、任意売却では債権者と粘り強く交渉することにより多くのケースで引越し費用の捻出に成功しています。

一方の任意売却は、物件の所有者・担保権者・買主が話し合いにより納得して売るため、競売での強制的な処分よりも高値で売れる可能性が高く、また引越し費用の現金が残る可能性もあります。
市場価格や相場に近い価格での売買が期待でき、金融機関との話し合いにより無理のない返済計画に基づいた小額返済が可能になります。

近所の人に知られずプライバシーが守りながら売却が可能

the family of four in a dream house

住宅ローン滞納で競売になれば、裁判所の執行官などが自宅調査を始め、落札目当ての不動産業者が自宅周辺を嗅ぎ回ることもあります。また裁判所のホームページや新聞や業界紙・インターネットに情報が掲載されます。

そうすると簡単に近所に知られてしまう怖れがあります。

一方任意売却では通常の住み替えの感覚で販売活動が行われ、物件の所有者が合意したうえで売るので、競売で落札する人々が物件情報収集のための近隣に聞き込み調査もないのです。プライバシーも侵害されずに慣れ親しんだ地域に住み続けることが可能です。

もし差押えや競売開始決定通知が届いている状況であっても、早急に任意売却の手続きを進めることができると、開札までであれば競売の取下げの主張が可能です。

残った借金は分割払いができる

住宅ローンの滞納による任意売却で、債務者の担保の抵当権はなくなります。また債務者には今後支払い続ける資力がないのも承知です。

したがって、収入状況や生活状況を十分考慮された現実的な返済方法になるので通常は給与等の差押えは行いません残った借金や滞納金は分割払いに応じてもらえる可能性が高いのです。

競売開始となっても任意売却に切り替えができる

裁判所から「競売開始決定通知」が届いてからでも任意売却に切り替えることが可能です。

ただし、全ての債権者が承諾するわけではないですし、入札までは4~6ヵ月程度の時間的猶予しかもらえません。裁判所より「競売開始決定通知」が届いたら早急な対応が求められます。

引越し時期・条件・明渡し等において融通が利く

競売では落札されたあと、不動産業者から強制的に立退きを迫られます。従わなければ不法占拠者と見なされ、法的措置に出られてしまうケースもあります。

任意売却であれば、債権者である金融機関との話し合いの中で、引越し時期や条件面での要望に耳を傾けてもらうことが可能です。

引越し代等の諸費用(余剰金)の確保が見込める

競売では引越し費等の請求をすることは出来ませんが、任意売却では債権者との調整次第で売却代金の中から引越し代等の諸費用(余剰金)が配分される可能性は高くなります。

精神面のダメージが少なく安心していられる

裁判所が介入する競売では債務者の意向は反映されず強制執行の度合いが強いので、精神的ダメージも大きくなります。

一方、任意売却の場合は裁判所の介入はなく、債務者の意思で計画をたてたうえで退去できるので、ダメージも少なく安心していられます。

そのまま住み続けることができる可能性がある

身内の方の協力や、投資家に買い取ってもらいその人に賃料を支払えば引越しをせずにそのまま住み続けるという方法が可能な場合もあります。

そうすると、更に一定期間後に買い戻す事も可能です。

任意売却のリスク(デメリット)

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任意売却は競売を回避する有効策として多くのメリットがあります。しかし、リスクが皆無というわけではありません。任意売却を進める上での心構えとして、多少のリスクがあるのだと理解しておく必要があるでしょう。

ブラックリストに登録されてしまう

信用情報機関のデータベースのブラックリストに載ってしまいます。一度信用機関に登録されてしまうと、その後の56年程度は新たなローンが組めなくなってしまいます。※現在ご利用中のクレジットカード等は、支払いの滞納がない限りは継続的に使い続けられている方がほとんどです

つまり、数百万~数千万単位の融資を数年間組めなくなることが任意売却のリスクとなります。

抵当権が外れても、債務がなくなる訳ではない

任意売却で売れた金額は住宅ローンを滞納していた分の返済に充てる事となりますが、それでも住宅ローンの残債が残っている時にはその残債分を払い続けていく必要があります。

分割払いとして対応してくれるケースもあるので、事前に金融機関に相談してみることが大切です。

競売のメリットとデメリット

競売のメリット

自分があまり努力せずとも売ることができる

差し押さえられた後はほぼ勝手に手続きされていきますのであまり自分の手を煩わせずに売る事ができます。

競売のデメリット

相場よりも安い価格で売られてしまう

35割減(別業者によると57割程度というところもあります)で売られてしまうため、より多くの住宅ローンの残債が残る可能性が高くなります。

競売になったことが知られてしまう

新聞・住宅情報誌・インターネット・裁判所などで物件の写真を掲載している資料が公開されます。

裁判所にも載るので「住宅ローンの滞納で差し押さえられたから競売で売らざるをえなくなったのかしら…」と近所のウワサになってしまう可能性が出てきます。

立ち退きの為の引越し代は貰えない

競売によって売れたお金は、すべて担保を持っている権利者への返済にあてられます。

なので引越し代を都合してもらえません。

競売落札後はいわば不法占拠になりますので、裁判所からの強制的な執行があります。

残債務に関し債権者との交渉を自分で行わなければならない

競売では相場よりも大幅に低い価格で売られてしまうため、余計に債務は残ってしまいます。基本的には残債の一括返済を迫られます。給与の差押えもあります。

ほとんどのケースでは債権者に柔軟に対応してもらうのは困難です。

退去する日が強制的に決められてしまう

任意売却なら退去日は事前に協議の上決めることが出来るのに対し、競売なら裁判所からの強制退去の執行もありえます。

競売にかけられる前に対策と準備をしよう!

任意売却と競売。どちらもメリット・デメリットはある。じゃが明らかに競売になったときのデメリットが多いという事実がご理解頂けたのではなかろうか。

競売にかけられそうになったら自分一人で動く前に、専門家のアドバイスを聞き、慎重に自宅の売却の計画を立てることが大切なのね!

うむ。住宅ローンの滞納期間が長くなり、競売にかけられる前の対策として任意売却を選んだ場合、
そして少しでも有利な条件で売って、ローン残債を減らしたいと思うなら
少しでも早く任意売却を専門とした不動産コンサルタントに相談し熱心に相談に乗ってくれるところを探した上で準備を進めていくことをおすすめする。
相談は無料で乗ってくれるなら、一度今の状態を聞いてもらってから今後の対策を打ち合わせした方が安心だね。
そうじゃな。任意売却の対策はなるべく早く打っておくことを強くおすすめするぞい。

競売でプライバシーを無視されながら売られてしまう前に、任意売却という方法を上手に利用してなるべく高く家を売ることで今残っている融資の残債を減らしましょう。

【参考】無料で任意売却の相談ができるサイト

【参考】住宅ローンの借り換えの相談ができるサイト

初めて家を売る人のための失敗しないススメ方

2016.07.18