築年数でわかる中古マンションの特徴と選び方

中古マンションの購入を検討するときに気になるのが築年数です。

「なるべく新しいマンションに住みたいけど、予算内で購入できるかどうかわからない。」「自分たちの希望しているエリアと予算を比較してみたときに築年数を妥協する必要が出てきそう。」

そんな状況になった時、およその築年数によっての特徴を知っておくと決断がしやすくなります。

ここでは中古マンションの築年数の特徴と選び方をお伝えしよう。

築年数による中古マンションの特徴の違い

中古マンションについて簡単な歴史を知っておくと築年数の判断がしやすくなります。まずはじめに、簡単な中古マンションの歴史を頭のなかに入れておきましょう。

参考までに、それぞれの年代に建てられたマンションが築何年なのかカッコ内に示しておるので参考にしてくだされ

中古マンションの耐震に関する歴史

1924年 法律で初めて耐震規定が制定 

1950年代 マンション建設が開始 (築50〜60年)

1981年 「新耐震設計基準」が制定(築36年)

1995年 阪神・淡路大震災 (築22年)

2000年 「建築基準法改正」により住宅性能表示制度がスタート (築17年)

2003年「建築基準法改正」により、シックハウス対策が義務化 (築14年)

2007年 耐震偽造問題により建築確認の強化・第三機関による検査が義務化 (築10年)

2011年 東日本大震災 (築6年)

(※カッコ内の築年数は2017年時点における計算)

中古マンションの寿命は100年?

中古マンションの躯体に使われている「コンクリート」の寿命は100年だと言われています。

ですが日本の中古マンションは古いものでも築50〜60年のものなので、100年間倒壊せずに残っているマンションは存在しておらず、立証できていません。

ただ、1995年の阪神淡路大震災の際に倒壊した建物の大半は1981年以前の基準で建てられたものから、コンクリートの強度よりも、それを支える構造が大切だということが伺えます。

また、コンクリートより先に配管が劣化するケースがほとんとでしょう。

コンクリートの寿命は100年でも、マンションの寿命が100年あるとは言い切れないんだね。

中古マンションの価値は築25年?

中古マンションの「価値」は20〜25年でゼロになると言われています。

これは、今までの中古マンションの売買取引のデータをもとにしたものですが、不動産の減価償却という考えにより年々価値は下がっていくという考え方があるからです。

もちろんマンションの立地にもよりますが、一部の都心の人気物件以外の一般的なマンションは25年を超えるとほとんど値崩れして底値になってくるので最安で中古マンションを手に入れたいという人には築25年を超えたあたりの中古マンションが狙い目だと言えるでしょう。

中古マンションの築年数によって耐震基準が違う

しかし、古ければ古い方が良いという訳でもありません。重要なのは「耐震基準」です。

中古マンションの耐震基準は、大きく分けて旧耐震と新耐震に分けられます。

旧耐震基準で建てられた1981年(昭和56年)以前の物件は破格で出ていることもありますが、大地震を想定した構造になっていないので倒壊する可能性が高くなるという危険性が潜んでいます。

そのような中古マンションを検討する場合には、耐震性能がしっかり保証されているマンションかどうかをしっかりチェックしておきましょう。

【参考】住宅・建築物の耐震化について(国土交通省)

中古マンションの耐震性を判断する方法

じゃ、具体的にどうやったら中古マンションの耐震性を正しく判断できるのかな?
中古マンションを案内してくれる不動産業者に聞いてみても良いのう。また自分で調べる方法もいくつかあるからあらかじめ自分で確認しておくと良いじゃろう。

新耐震基準で建てられているか

先ほどの年表にあったように、新耐震基準が制定されたのは1981年の6月1日です。中古マンションの確認申請がそれ以降にされていれば安心です。

また、建築確認の日を聞いてもよく分からなかった場合は、確認申請が降りてから1年〜2年の物件の建築期間を考慮して、1983年以降(築34年以内)の竣工物件であるかどうか確認してみましょう。

耐震性を証明する検査がされているか(耐震基準適合証明)

もし、購入を検討している中古マンションが旧耐震時代(1981年より昔)に建てられている物件の場合でも、今の基準の耐震性を満たしていることを証明する検査に合格している物件もあります。

不動産仲介業者に聞いてみたり、不動産業者の担当に依頼して実際にマンションの管理規約を確認しましょう。

売買契約の際にサインする「重要事項説明書」にも記載される項目なので署名捺印する前にしっかり確認しておくことじゃ

「フラット35」のサイトで確認できるマンションか

もし中古マンションを購入する際にフラット35でのローンを利用しようとしたとします。その際に購入希望の中古マンションが耐震評価基準に適合している必要があります。

今までの事例で、既に適合されていることが判明した中古マンションは、住宅金融支援機構のサイト「フラット35」(中古マンションらくらくフラット35)で中古マンションの検索ができます。

中古マンションの耐震性は、色んな視点で判断していけるんだね!

中古マンションでおすすめの築年数は何年なのか?

【価格重視派の方】おすすめの中古マンションは築20〜築34年

築20年から築30年の中古マンションは、時代背景もあり流通量が圧倒的に多い年代です。

とにかく安く購入したいという方は、築20年以上経った物件に絞って探すと予算内におさまる中古マンションを見つけやすくなります。

築34年を超えた物件に関しては、安心して住める環境として証明されているかどうか、耐震基準適合証明の有無やフラット35での適合有無をしっかり確認しておきましょう。

築古物件を購入してフルリフォームを検討している場合は、天井高コンクリートのスラブ厚などによって制限がでてくるので必ずチェックしておこう。
築40年以上の中古マンションの特徴】

築40年以上の中古マンションは、供給量があまり多くないのが現状です。

ですが、築40年以上のマンションの特徴として別荘仕様のような高級志向のラグジュアリーマンションも混在しているということが挙げられます。

高級志向なので耐震基準が旧耐震のものであっても当時の技術で強度を重視して建築されている物件もあります。

ビンテージマンションとして希少価値の高いマンションが掘り出せる年代のマンションだといえます。

【バランス重視派の方】おすすめの中古マンションは築10年〜築20年

2000年に「住宅性能表示制度」が新しくできた関係で、2003年には24時間換気などのシックハウス対策が義務化(築14年以内のマンションが該当)になったり、断熱性能が明確に表示されるなど、より住みやすい環境に変わってきたのがこの築10年から築20年の物件です。

◎阪神・淡路大震災以降に建てられた築20年以内のマンションの特徴

阪神・淡路大震災で大きく変化したのはまぎれもなく耐震への意識です。

なので阪神大震災以降のマンションは耐震技術はもちろん、断熱性や遮音性・気密性なども重視されてきています。

阪神大震災では、家屋倒壊だけでなく、火災による被害も大きかったことから、オール電化のシステムが普及しはじめるようになりました。

共用部が充実しているマンションの特徴

築10年前後の中古マンションの特徴として、スポーツジムや温浴施設、ライブラリーコーナーやカフェスペース、シアタールームやゲストルームなどといった豪華な共用スペースが用意されているマンションもあります。

設備やサービスが豪華な分、マンション管理費に上乗せされている場合も多いので合わせて確認しておくと良いでしょう。

【設備重視の方】おすすめ築10年以内

マンション外観やマンション共有スペース、エントランス・ロビーは今風で洗練されたマンションが良い!という方なら築10年以内で探しましょう。

築浅の中古マンションはデザイン会社の設計士による施工物件も多く、今の時代に合ったおしゃれな佇まいのものが多いです。

また、室内の柱の出っ張りが目立たないタイプのアウトフレーム工法や、二重床・二重天井になっていれば水回りや間取りの変更がしやすいのでゆくゆくリフォームを検討している方にとっても好都合な築年数です。 

他にも収納量の増加(ウォークインクローゼットやシューズインクローゼットなど)や、和室よりフレキシブルに使えるタタミスペース、廊下幅が広いユニバーサル設計などが多く採用されているのも築10年以内の物件の特徴です。

◎東日本大震災以降の築5年以内の中古マンションの特徴

2011年に起きた東日本大震災の影響を受けて、災害対策が強化されているマンションも急増しています。(防災備蓄庫・シェルター・災害時エレベーター・屋上ヘリポート・24時間警備システム・自家発電機など)

また、太陽光発電搭載型マンションや、節水トイレ・保温浴槽などの省エネ設備、生ゴミ削減のディスポーザー搭載などといった省エネ志向のマンションが多くなってきているのも東日本大震災以降の築5年以内の中古マンションの特徴です。

また、最近のマンションの特徴として近隣住戸のコミュニティを重視したイベントを活発に行うマンションや、託児サービス付帯のマンション、趣味のサロンで交流できるマンションなども出てきています。

マンションを見学しに行くときには、マンションの住人や、管理組合の人に話を聞いてみると色々参考になりそうだね!

中古マンションで築年数を考える際の注意点

古いマンションを検討する際には自分が何を一番重視したいかかどうかを確認することが重要です。後は自分のニーズに合わせて選んでいきましょう。

また、これまでの天災による躯体の劣化や、海に近くて潮風による塩害の影響が大きいなどといった立地による影響がある場合、実際の築年数よりも躯体が傷んでいることもあるので、修繕積立金が多く負担される可能性もあります。

まずは築年数による大まかな違いを頭に入れておき、それを理解した上で「立地を重視するのか、価格を重視するのか」を意識しながら実際の中古マンションを見学して構造・設備・仕様を比較していきましょう。

同じエリアでも築年数がバラバラの色んな中古マンションを見学するだけで、築年数による外観の違いや共有スペースの違い、部屋内の内装や水回り設備の違いも簡単に比較できるぞい。
マンションの築年数ごとの時代背景を少し理解しておくだけでかなり判断基準の参考になりそうだね!

中古マンションって値引きできるの?価格交渉をするときのコツ

2017.04.17