中古マンション購入時の諸費用を考慮して予算を組もう

中古マンションの購入を考えたとき、一番気になるのは予算の部分です。

そこでマンションの価格だけでなく、その他に多額の諸費用がかかることを知っておかないと必ず予算オーバーになってしまいます。

予算の中に諸費用を計算してなかったら後で資金繰りができなくなって最悪の事態になっちゃうね!
その通りじゃ。ここでは、中古マンションの購入を考えたときの諸費用についてわかりやすく説明しよう。

中古マンション購入における全体の諸費用には数百万円かかる

中古マンションを購入する際はほとんどの場合、不動産仲介会社に仲介をお願いして購入することになります。

そして、その手数料として一定の額の仲介手数料を支払う必要があります。

新築マンションよりも中古マンションの方が諸費用が高い

一般的に新築マンションであっても中古マンションであっても、マンションを購入する際には諸費用がかかります。

ほとんどの項目は同じなのですが、中古マンションの場合に限っては余分に仲介手数料がかかります。

このため、新築マンションを購入するよりも中古マンションを購入する方が諸費用の額は大きくなります。

全体の諸費用は物件価格の6〜7%が目安

一般的に、全体の諸費用を合計すると物件価格の6〜7%程になると言われています。

【不動産価格ごとにかかる全体の諸費用の例】

  • 1000万円の中古マンションの場合→諸費用の目安は約70万
  • 2000万円の中古マンションの場合→諸費用の目安は約140万
  • 3000万円の中古マンションの場合→諸費用の目安は約210万
後で詳しく説明するが、予想外の諸費用を多めに考慮して物件価格の10%が別途かかると考えておくと確実じゃ。
諸費用だけで100万円単位のお金を別に用意しておかないとダメなんだね。。

中古マンション購入における諸費用の解説

ここからは各諸費用について詳しくみてみましょう。

仲介手数料

中古マンションは仲介手数料がかかることが特徴ですが、この仲介手数料には上限が決まっています。

具体的には(中古マンションの価格の3%+6万)×1.08%です。

【不動産価格ごとにかかる仲介手数料の例】

  • 1000万円の中古マンションの場合→30万円+6万円×1.08%=約40万円
  • 2000万円の中古マンションの場合→60万円+6万円×1.08%=約72万円
  • 3000万円の中古マンションの場合→90万円+6万円×1.08%=約105万円

また支払うタイミングについては不動産会社によって異なります。決済日に一括で支払うタイプの会社と、売買契約時と決済日の2回に分けて支払うタイプの会社の2パターンあります。

司法書士報酬

不動産の抵当権の移転や登記を、専門の司法書士に依頼するための費用です。大抵の場合は不動産仲介会社からの紹介がありますのでそこの司法書士に委ねることが多いです。

【5〜10万円】

登録免許税(所有権移転登記)

不動産の現状や権利関係を明確にしておくための登記に必要な税金です。この登記をすることで、所有権を公示して正式に所有権を主張することができるのです。

基本的には固定資産税評価額の約1%、借入額の0.4%となっています。

マンションを購入した際に必要な3つの登録免許税

  • 抵当権設定登記
  • 所有権保存登記
  • 所有権移転登記

【土地・建物合計で15万円程度】

契約印紙代

中古マンションの契約時やローン借入れの申し込み手続きの際に必要になる費用です。

【約1〜3万円程度】

不動産取得税

不動産取得税は、物件の引き渡し後に発生します。物件を購入してから半年〜1年後くらいに納税通知書が届きます。

固定資産税評価額×3%

【約5万円前後】

不動産取得税の軽減措置

  • 自己の居住用に取得した用地であること
  • 床面積が50㎡以上240㎡以下であること
  • 耐震基準要件(昭和51年1月1日以降に新築されたもの)を満たしていること

※新築された日がいつかによって控除額は変わります。(100万円〜1200万円)

固定資産税

毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。標準税率は1.4%ですが、詳細は市町村によって異なります。

固定資産税評価額×1.4%(標準税率)

固定資産税については、詳しくまとめた記事があるのでこちらを参考にしてくだされ

中古マンション購入における固定資産税について分かりやすく解説

2017.04.17

都市計画税

固定資産税の納税通知書には、「都市計画税」という内容が加算されています。これは、お住まいのマンションが建っている土地が「市街化区域」というエリアに指定されているということです。

市街化区域とは、簡単に説明すると「市街化されている地域」、要するに「住宅用の建物を建ててもOKな土地ですよ」と決められているエリアです。

こちらも毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。税率は固定資産税評価額の0.3%と上限が決められています。

固定資産税と都市計画税は、引き渡し時点で買い主と売り主の負担分を日割り計算され、それぞれが支払うことになるのじゃ。

住宅ローン借入れにおける諸費用の解説

住宅ローンを借りて中古マンションを購入する場合、住宅ローンの手続きにも諸費用がかかります。

火災保険料

住宅ローンの支払いの途中で物件が家事にあった時に備えて、必ず加入する保険です。基本的には契約時に一括で支払います。

保険料の詳細は物件の面積や構造などによって変わってきます。

【15万〜20万程度】

今ではパッケージ型の保険コミコミタイプや、各自で必要な保険内容を自由に選べるタイプも出てきておるのう。取引先の銀行で火災保険の種類が選べるのかどうか確認してみよう

団体信用生命保険料

住宅ローンの支払いの最中にローンの名義人が死亡した場合に備えて加入する保険です。住宅ローンを借りる際には加入は必須です。(フラット35の場合は任意)

民間の住宅ローンでは金利に充当されている場合がほとんどです。

ローン保証料

信用保証会社に、保証人になってもらうために必要な経費です。

借入額や返済期間などによって料金は変わりますが、1000万円につき20万円程度かかるのが一般的だといわれています。

ローン事務手数料

金融機関や保証会社に支払うローン手続きにかかる手数料です。

【3万〜20万円程度】

その他新生活の準備にかかる諸費用

手続き関係の他に、家族の状況などに応じて以下のような諸費用がかかってきます。

引越し費用

引越し費用も始めのうちから予算に入れておきましょう。繁忙期や閑散期、荷物の量によっても差がありますが、以下の例を参考に予算を組んでみましょう。

引越し費用の目安

  • 同じ都道府県内など比較的近距離であれば5万円〜10万円程度
  • 東京〜大阪間など遠距離の場合10万円〜15万円程度

仮住まい費用

今の古い家を売って、中古マンションを買う。

そんな場合、中古マンションの引き渡しより前に自宅が売れてしまったり、中古マンション引き渡し後にフルリフォームをする場合、その間に一時的に暮らす仮住まいの費用を計算しておく必要があります。

リフォーム費用

入居してしまってからはなかなか変えられない壁や床を、引き渡し後すぐにリフォームするケースは多いです。

床・壁・天井をリフォームするだけで印象は180度変わります。そのための費用として約20万円〜40万円程度みておくと良いでしょう。

また、さらにトイレ、お風呂・洗面・キッチンなどの水回り設備を一新すればかなり雰囲気が変わるので新築に入居したかのような感覚で暮らすことができます。

もちろん設備の種類によって予算も変わりますが、一般的に200万円〜300万円くらいを別予算として考えておく必要があります。

家具・家電の買い替え費用

住み替えにあたって冷蔵庫やテレビ、洗濯機などの家電製品を買い換える方も多いです。

家電製品も値段は様々ですが、テレビや冷蔵庫、洗濯機など最近の高性能な家電は1台50〜100万円近くするものも多数あります。

中古家電を処分するリサイクル費用も考慮しておくと良いね!

【番外編】中古マンションに消費税はかかるの?

結論からお伝えしますと、中古マンションに消費税はかかります。この消費税は売買契約時に支払い金額の一部に充当されているので、後から別で支払う必要はありません。

この消費税は2017年現在は8%ですが、2020年には10%に引き上げられる予定になっています。

この消費税10%になるタイミングで中古マンション

中古マンションを購入するときの諸費用まとめ

中古マンションを購入する際には、早くて契約時から支払いが発生します。そして、ローンの決済時には数百万円という大きなお金を支払う必要がでてきます。

物件価格の10%(1割)程度は別途現金で用意しておく

このことを必ず意識しておきましょう。

引き渡し後に、心の余裕を持って気持ちのよい新生活をスタートさせるためには最初の段階で諸費用の準備を十分にしておくことが大切なんだね!
そうじゃ。諸費用は「必ずかかってくる費用」なので早いうちから現金で用意できるようにしておくと良いじゃろう。

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