中古マンションの買い時と購入タイミングを見極める方法

不動産営業の人に「今は中古マンションは買い時ですよ」って言われたんだけど、本当なのかな?
なるほど。その不動産営業の人はなにか「買い時」と言える根拠を持っていたんじゃろう。「買い時」という考え方については色んな視点があるからのう。

中古マンションに「買い時」は存在するのか、疑問に思う方も多いでしょう。

  • 今の時代は買うべきなのか、それとも購入を待つべきタイミングなのか
  • そろそろ中古マンションを探したいが、今はベストなタイミングといえるのだろうか

巡り続ける時流の中で「今が買い時といえるのか」という討論はいつの時代でもされています。色んな意見があるので、我々一般人は混乱してしまうもの。

実際「今」は買い時なのか。今回は買い時の考え方について、様々な観点からお伝えします。

時代の流れによる「買い時」の考え方

これはよくネットや雑誌で特集されているような議題ですが、金利や需要と供給のバランスをみて、経済評論家が「今は買い時です」「今は購入を控えましょう」などと意見します。

主に「住宅ローンの金利がどういう状態か」を指標にしているケースが多いです。住宅ローンの金利は、国の金融政策と大きく関係しているので結局は時代の流れが金利に反映されている、というわけです。

金融界に激震が走った出来事といえば、有名な出来事だと、バブル崩壊、サブプライムローン問題やリーマンショックが記憶に新しいです。そんな歴史と比較して「今はどんな状態なのか」、簡単に把握しておきましょう。

  • マイナス金利政策による住宅ローン金利の低下
  • 2019年10月に消費税10%導入予定
  • 人口減少による空き家増加
  • 郊外の一戸建ての廃墟化
  • 都心部の中古マンションの需要上昇

このような要因が挙げられます。

今後は住宅ローンの金利は世界情勢に起因するとしても、都心部や市街地での中古マンションの売買が多くなってくる傾向になるという見解がされています。

「東京オリンピックまでの期間」は買い時といえるのか

東京オリンピックまでの期間が買い時だ、という謳い文句をよく目にしますが、東京オリンピックまでの期間が買い時だといわれている大きな理由の一つとして「年々中古マンションの相場が上昇しており、東京オリンピックまではその現象が続くと見られているから」というものがあります。

元々、東日本大震災や熊本大地震の復興のために建設人材が足りていない状態だった時に、東京でのオリンピック開催が決定しました。

それにより、オリンピックに関する建設も同時に進めなくてはならなくなり、新築マンションの販売価格も近年は高騰してきています。

新築マンションの価格が高いので、中古マンションの価格を今までよりも高く設定しても売れるという現象が起こっているというわけです。

逆に、オリンピック開催以降はマンションの価格が下がり始めるといった専門家の意見も多いでひとつの参考にしておこう。

2017年の今年は買い時といえるのか

以上のような理由から、2020年の東京オリンピック開催まではマンション業界の相場は下がることなくじわじわと上がってくることが予想されています。そういった観点でみると、「今後3年以内で買う予定があるなら、今は底値だ」という考え方もできます。

ただ「2020年以降の流れは逆になる」といった意見も多いので、「急いでいない人は2020年以降のマンション市場の様子を見てから動く」といった選択肢も充分にあることを頭に入れておきましょう。

視点を変えてみてみる「買い時」の考え方

時代の風潮ではなく、シーズンごとの買い時について考えてみましょう。

「買い時かどうか」という考え方には、以下のように様々な視点があります。それぞれを詳しくみていきましょう。

1年のうち「何月」が買い時といえるのか

1年をひとつのスパンをして考えた時に、買い時だといわれる時期はあるのでしょうか。これは1年で需要と供給のバランスを客観視してみるとわかりやすいです。

需要・供給の多い時期

マンション売却(供給)が増える時期(一番比較対象が多い時期)

  • 異動・転勤通達が多く、住み替えの需要が高まる1月〜2月、8月〜9月

購入希望者が増える時期(購入希望ライバルが増え、早い者勝ちになる時期)

  • 住宅業界が商戦期とする1月から3月
  • 涼しくなってきた9月〜11月

住宅業界の閑散期(比較的ゆっくり探せる時期)

  • 梅雨〜猛暑の6月〜8月
  • 年末にかけて11月〜12月

こうして見ると、需要と供給の高まる不動産業界の繁忙期と閑散期が浮かび上がってきますが、それぞれに特徴があることがわかります。

繁忙期と閑散期のメリット・デメリットを考えると、1年を通して不動産流通情報をチェックしている人が一番有利に動ける人のような気がするね!
良いところに気づいたのう!

供給数の多い季節は買い時?

供給数が多いと自然と価格競争が起こります。つまり値下げ交渉がされやすい時期です。ですので春先や秋など供給数の多い時期はある意味買い時といえるでしょう。逆に供給数の少ない時期はじっくりと検討できる「探し時」だともいえます。

閑散期である時期にじっくり情報をリサーチしておき、供給数が増えた時にいち早く比較する準備をしておくことができると一番効率よく見つけられるのじゃよ。

買い時だと考えられる中古マンションの「築年数」は何年なのか

中古マンションにおいて、「買い時」だといえる築年数は存在するのでしょうか。

中古マンションの築年数にみられる特徴をまとめた記事のあるのでこちらも参考にしていただきたいのですが、基本的に今よりマンション相場が安い時期に購入された物件は買い時だと考えられます。

なぜなら、元値が今の相場より安かったため、売り主の住宅ローン残債や利益を上乗せして売り出していたとしてもトータルの価格が他の中古マンション相場とあまり変わらない事例が多いからです。

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自分にとっての「買い時」の考え方

誰もが「今は買うべき時代がきているから」といった理由で中古マンションを探すわけではありません。

  • 結婚したから
  • 賃貸がもったいないから
  • 家族の人数が増減したから
  • 今ライフスタイルに合わせて住み替えたいから

など、個人にとっての中古マンション購入の機会は時代の流れとは全く関係なく訪れるものです。

ライフスタイルによって買い時はそれぞれ違う

例えば

  • 結婚したので子どもが生まれるまでにマンションを買いたい
  • 子どもが転校せずにすむように小学校にあがるまでにマンションを買いたい
  • 今の一戸建てが無事に売却できたらその資金で中古マンションを購入したい

など、個々のライフスタイルによって購入希望の条件が違います。条件が違えば当然、物件探しや購入のタイミングも変わります。

欲しいと思ったときが自分にとっての「探し時」

買い時、ではなく「探し時」という視点でみてみるとすごく楽です。「欲しい」と思った時に自分の理想に近い物件に出会えるかどうか。そんな視点で考えてみましょう。

もし、いくら探しても気分の乗らない物件ばかりだった場合はいくら金利が低い時代だとしても自分にとっては買い時ではない可能性があります。「買い時」にこだわって無理にその時期に探そうとする必要はないのです。

「探し時」に動いておいて、「今が自分にとって買い時だ!」と思えるタイミングで決断できたら最高だね!

中古マンションを購入しようと思ったら常にリサーチしておく

正直中古マンションはどれも1点ものの物件なので「早い者勝ち」の世界だということを決して忘れてはいけません。いつ、どのタイミングで「掘り出し物」がでてくるかわからないのです。

「買い時になったら掘り出し物の物件を探すんだ!」という状態ではスタートダッシュが遅くなってしまいます。掘り出しモノを手に入れたい方は常日頃から中古マンションの市場をリサーチしておくことが重要です。

中古マンションの買い時と購入タイミングを見極める方法まとめ

「今が中古マンションの買い時かどうか」という判断は、以上のように様々な視点から検討していくことができます。

ですが、「中古マンションの買い時」と「自分にとっての購入タイミング」は必ずしも一致しているとは限らないのです。

いくら住宅ローン金利が低く「今が中古マンションの買い時ですよ!」と言われたとしても、

  • 頭金や初期費用にまわすお金がない状態でフルローン組まされた
  • 「今はローンが通りやすい」と言われたが実際は条件が足りず低金利のローンの申請ができなかった
  • 「今を逃したらいけない」と言われて焦ったが、勤続年数を考えたらもう少し先にローンを組んだ方が良かった

など、自分の条件と合わない時期に無理に購入しようとすると長い目でみた時に損するリスクがあります。

世間一般の「買い時」情報を参考にするのは良いですが、それだけを頼りにして動くと後で痛い目にあう可能性が高いです。

中古マンションを検討する時は、閑散期のうちからなるべく早くリサーチしておき、供給数が増えた時にしっかり比較できるように準備をしておきましょう。

そうすることで他人より効率よく「自分にとっての購入タイミング」を見つけることができます

なぜ、今家を買いたいと思ったのか。家を買うことでどんな変化を望んでいるのか。

世間一般でいわれている買い時の時代や、買い時のシーズンといった要素を考慮しつつも自分にとっての買い時(購入タイミング)を重視して物件探しを進めましょう。

物件探しを始めて、いろんな物件をみていくことで自然と「住みたいと思える物件」に出会えて購入まで進むものです。

そうなってくると、もはや「買い時」といった概念が薄れていることに気づくかもしれません。

「買い時」という概念にとらわれすぎず、自分にとっての購入タイミングを見計らっていくことが大切なんだね!
そうじゃ。世間的にいわれている「買い時」は参考程度にしておいて、自分の軸をしっかり持つことが大事なのじゃよ。

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