中古マンションを購入するときの流れを解説

ウール博士!中古マンションを買おうと思ったら事前にどんな心構えをしておけば良いのかな?
うむ。おおまかな準備物も含めて中古マンションを購入するときの流れをご説明しよう。

中古マンションを探す

まずは情報収集です。一般的にはインターネットを使って「SUUMO」「at Home」などといったサイトで情報収集することが多いです。

インターネットでいろいろな条件で検索していくことで、おおまかな相場感が分かってきます。

そして、希望のエリアや希望条件が絞れている方は「その場所が得意な不動産仲介会社」に直接聞いてみると掘り出し物の新着物件に出会える可能性があります。

新着の物件かつ掘り出し物の物件はネットに載る前にすぐに売れてなくなることがあるため、ネットだけで情報収集するよりも実際に店頭まで行って聞いてみた方が得られる情報が多いことがあるのです。

特に、その土地で古くから地主とつながりのありそうな不動産会社をいくつか選ぶと良いです。

なるほど!「お客さん、良いタイミングで来られましたね!ちょうど昨日、こんな物件が売り出されたんですよ。まだどこにもでていない情報ですよ!」なんて情報がもらえたら超ラッキーだね!

中古マンションを見学する(内覧)

気になる中古マンションが売りに出ている情報が入ったらまずは見学の予約を入れます。

すると連絡を受けた不動産仲介会社が売り主を通じて内覧日の調整をしてくれます。

中古マンションは早い者勝ちの世界なので、良いと思った物件があればすぐに行動することが大切です。

内覧日のスケジュール調整

売り主が既に次の住所へ引っ越している場合は現状空き家なのでスケジュールの調整がしやすいですが、家具家電が撤去されたケースが多いので賃貸の内覧と似たようなイメージで見学することになります。

逆に売り主が居住中の場合はお互いのスケジュールを調整して内覧の日程を決めることになり、内覧当日は実際の生活の様子を垣間見ながら見学することとなります。

この場合は細かい家具の配置やインテリアの生活イメージがしやすいです。

中古マンションを内覧するときの準備物とチェック項目

中古マンションを内覧する時は、冷蔵庫や洗濯機、家具やカーテンなどが今のものが使えるかどうか調べるためにメジャー筆記用具を持参しておきましょう。

また仲介会社の担当にお願いして、事前に図面をもらっておき、そこに細かいメモできる状態にしておくと後からとても参考になります。

また、内覧中はできるだけ売り主と会話し、家の情報を聞いておきましょう。

  • 家のリフォーム暦
  • ペットの飼育歴
  • 調子の悪い設備の有無(給湯器・冷暖房設備・水回り設備など)
  • 上下左右の住人の情報
  • マンションの管理組合の情報(修繕積立金・修繕履歴・コミュニティの様子など)
  • 街の住みやすさの情報(おすすめのスーパー・学校・塾・レストラン・美容室など)

また、実際にカーテンと窓を全て開けさせてもらってみて、以下のような情報も確認しておきましょう。

  • どのくらいの日光や風が入るのか
  • 周辺の音(騒音)がどのくらい聞こえるのか
  • バルコニーからの実際の眺望はどうか

    中古マンションの内覧で購入したいと思ったときの段取り

    実際に中古マンションを見学してみて「ここに住んでみても良いかも!」と感じた場合、実際に購入する段取りをイメージしましょう。

    具体的には「どんな条件だったら購入を決断したいと思うのか」ということを考えてみます。

    もちろん、今のままの状態ですぐにでも買いたい!という場合はその旨を不動産担当に伝えましょう。

    新築と違って中古マンションは早い者勝ちの世界なので購入意思はハッキリを示しておくことが重要になります。

    他にも、希望の条件があれば、不動産担当に相談の上、売り主と交渉してみましょう。

    • 設備の寿命を超えている水回り設備を、引き渡し前に修繕してもらえるなら購入したい
    • 引き渡し前の修繕に応じてもらえない様であれば、その分の値引きを交渉したい
    • 今の状態で今すぐ契約したいけど、引き渡しの時期を3ヶ月先に伸ばして欲しい
    中古マンションを買う時は、実際の部屋を内覧できるのが一番のメリットじゃ!しっかり見学して納得いく状態で契約できるようにしておきたいものじゃな。

    中古マンションの購入申込みと住宅ローンの手続き開始

    こちらの購入意思と条件を売り主が同意した段階で、あらためて購入の申し込みをします。

    不動産会社の担当が用意している購入申込書(買付証明書)にサインすることになります。

    その時点で「交渉権」を正式に得られる状態になり、価格交渉に進めることが可能になります。

    ただ、本当に欲しい物件の場合はここで値切りすぎると売り主から敬遠される可能性もあるのであまり値切り交渉に執着しない方が得策だといえるぞい。

    中古マンションって値引きできるの?価格交渉をするときのコツ

    2017.04.17

    【住宅ローンを組む場合】住宅ローン仮審査に申し込む

    住宅ローンを組む場合は、この段階で住宅ローンの仮審査(事前審査)を申請します。

    仮審査の期間は金融機関によって色々ですが、早ければ1〜2日、遅くても1週間程度だと考えておきましょう。

    住宅ローンの審査で必要になる準備物

    • 本人確認できる書類(免許証・健康保険証・パスポートなど)
    • 収入を証明できる書類(源泉徴収票や確定申告書など)
    • ローン償還予定表・ローン残高証明書(他の借り入れがある場合や住宅ローンの借換えの場合)
    • 住民票
    • 印鑑証明
    • 実印

    住宅ローンで審査される主な項目

    • 健康状態(団体信用生命保険の申込書兼告知書に記入して申告)
    • 個人の信用情報(社会的属性・滞納の有無・クレジットカード利用状況など)
    • 担保物件の評価額(物件の売り出し価格とは無関係)

    中古マンションの売買契約と住宅ローン本審査の時の注意点

    ローンの仮審査が通り、売り主との交渉もお互い納得できる状態で落ち着けば、いよいよ契約です。

    契約日には主に重要事項説明書」と「売買契約書」に記載されている内容の確認をして署名・捺印をする日と理解しておきましょう。

    契約当日に「こんな内容だったとは聞いていない!」という状態にならない様に、契約日当日までにしっかり書類に目を通して、疑問点があればメモにまとめておくようにしましょう。

    そして、無事契約が終われば住宅ローンの本審査に進みます。

    住宅ローンの本審査には1週間から1ヶ月ほどの時間がかかるので、この期間には以下のような行動はしないようにしましょう。

    • 新しいクレジットカードの申し込み
    • クレジットカードなどの滞納
    • 転職や退職
    • 車購入などの新しい借り入れ
    • 実印の変更

    本審査の承認がおりたら実際に金融機関に出向き、金銭消費貸借契約(金消契約)を結びます。

    そして融資がおりたらいよいよ売り主に中古マンションの残金を支払って、鍵の引き渡しとなります。

    中古マンションの売買契約と引き渡しまでの注意点

    2017.04.17

    中古マンションの引き渡しと同時に諸費用を支払う

    引き渡しのタイミングで多くの諸費用の支払いが発生します。

    一般的には中古マンションの金額の6〜8%程度がかかると言われています。主な内容として以下のものが挙げられます。

    • 仲介手数料
    • 印紙税
    • 不動産登記費用(登録免許税や司法書士に支払う報酬)
    • マンション管理費用(修繕積立金)

    もし3,000万円の中古マンションを購入した場合は、諸費用として240万円くらいの現金がこのタイミングで必要になるってことだね!
    そうじゃ。この時までに現金で用意できる状態にしくことを忘れないことじゃ。もしそれが難しい場合はローンを組む前に不動産業者に相談することじゃ。

    中古マンションをリフォームする場合の注意点

     リフォームをする場合は、リフォーム工事を開始できるのは引き渡し後です。

    引き渡しが終わってからリフォーム会社を探すのも良いですが、そこから

    1. リフォーム会社選び
    2. プラン作成&見積もり依頼
    3. リフォーム工事請負契約
    4. 工事

    と、実際に住めるまでに時間がかかるので注意しましょう。

    トイレや洗面など小さなスペースのリフォーム工事であれば1〜2日の工期で済むのですが、床や壁の張替え工事になると数週間間取り変更やフルリフォームの場合は1〜2ヶ月かかることもあります。

    その間はリフォーム工事費とマンションのローン代金、現在の家賃支払いなど、出費が一度に重なってくることになるので事前にしっかり資金計画しておくことをおすすめします。

    マンションを内覧するタイミングでリフォームのことを同時に考えておくことが大切だね。

    入居後に各種税金の準備をしておき、確定申告をする

    引越しがおわり、入居が開始したら住所移転手続きを済ませましょう。

    また住宅ローン控除や親からの援助を受けて贈与税の特例を受ける場合は、入居後の次の確定申告のタイミングで申告しましょう。

    そして新しく取得した中古マンションの土地と建物の評価額に応じて固定資産税都市計画税、不動産取得税が徴収されるので、あらかじめ心づもりをしておくと良いでしょう。

    中古マンション購入における固定資産税について分かりやすく解説

    2017.04.17

    固定資産税がいくらくらいかかってるか、売り主に聞いておくとイメージしやすいね。
    そうじゃな。中古マンションの購入にはある程度のストレスがつきものじゃ。大まかな流れと必要な準備物を頭に入れて、取引をスムーズに進めて欲しいものじゃ

    中古マンションの売買契約と引き渡しまでの注意点

    2017.04.17