【相続まとめ】相続した家を売却するメリットデメリットと気をつけたいポイント

家を相続した時って、色々手続きとか大変だよね。
「この家、売った方が良いの?」「売らない方が良いの?」ってパニックになりそうだね。
そうじゃな、冷静になれない場合も多いじゃろうが、そんな時にしっかり考えたい、相続した時に考えたい家の売却のメリットとデメリット、そして売却で注意すべき点と売却活動のコツについてお話ししよう。

相続した不動産は放置しておくと損する?

相続の発生によって親が所有していた不動産を譲り受ける場合、税金がかかります。

さらに自分たちが居住している不動産でなければ、日々の管理も難しいでしょう。管理が難しいからといって、放置しておくことは得策ではありません。

相続した不動産を放置している間も固定資産税を払い続けなければなりませんし、一戸建てなら傷んでくるものです。

マンションであったとしても、年々その不動産の価値は下がる場合がほとんどです。

必要のない相続不動産をそのまま置いておくとどうなるでしょう?

相続した家を保有し続けたら

その場合のメリットとデメリットを考えてみます。

メリット

  • 先祖代々の土地が守れる
  • 家族との思い出を残しておける
  • 立地によっては土地活用して収入を得ることが可能

デメリット

  • 固定資産税を払い続けなければならない
  • 管理が難しく、不動産としての価値が下がりやくすなる

空き家の維持費

具体的に計算すると実は空家の維持費は年間50万円に上ることも珍しくありません。

また相続した実家に住むのであれば、相続税が軽減されるという特例もありますが、住まないのであればこれは適用されません。さらに建物や庭など様々なメンテナンスに時間と費用もかかってしまうのです。

手入れをせずに放置しているとご近所から苦情が出るようになります。この状況が深刻化すると特定空家に指定されてしまう恐れがあります。

もし特定空家に指定されてしまうと固定資産税が跳ね上がってしまうので注意です。この知識は事前に知っておくべきでしょう。

今後その土地にまた住むかもしれない場合は「賃貸」もある

もし将来的に住む予定がある場合には今だけの一定期間の間で定期借家契約Airbnb(民泊)などで期間を決めて貸すことで活用できます。

このような方法であればあなたは自分が住む時まで空家を有効に活用することができるだけでなく、時には外国人の友人ができることもあるかもしれません。

逆に、住む予定がない場合には上記した特定空家になる前に賃貸売るという決断をするとよいでしょう。

この際には不動産屋に相談することをお勧めします。相談するポイントは以下の2つです。

  1. 売るとすれば査定価格がいくらで、売る場合の費用や手取り金額がいくらになるか?
  2. 賃貸するとすれば賃貸の収支の見込や、リフォーム費用がいくら必要か?

このような情報をもとに、総合的に判断することができれば後々後悔することはないでしょう。

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相続した家を売却するときの3つのメリット

メリット①現金収入が得られる

当然ですが売却すれば現金収入が得られます。

住まない家を無理して維持するよりも、必要な物を買ったり旅行費用に充てたり、老後に備えて貯金する方がずっと現実的な考え方であるという意見も多いです。

メリット②維持費用がかからずに済む

毎年かかってくる固定資産税はもちろん、住まなくても…いえ、住まない方が家は傷みますから、持ち続けているだけでメンテナンス費用がかさんできます。

雨漏り修繕、外壁塗装、老朽化した塀やフェンスなどは危険もありますから撤去、交換も必要です。

また、意外に大変なのが伸びた草や隣家にはみ出した庭木の枝を刈ったりすることです。遠方の家の場合、人に頼んだりするとその費用もバカになりません。

メリット③心が軽くなりスッキリする

物というもは所持している限り、そのことについてあれこれ考え続けなくてはならないものです。

それが高価な物、思い出深い物であればあるほどなおさらです。

ましてや親が遺してくれた家を最適な形で維持し続けようと思ったら、そのことへの無意識のプレッシャーは相当なものです。

物を処分すれば心も解放される、これが一番のメリットといえるかもしれません。

相続した家を保有する場合は活用ができないか考えてみよう

今後、老年人口の変化によって相続不動産による空き家が増えてくると予想されています。

単純に考えて、人口が減ると空き家も増えるので、一戸建ての家は売れにくくなる傾向になるでしょう。郊外の空き家ではそんな現象が多く見られることになるでしょう。

そうすると、「家が売れない!」という事態に陥ります。

相当な魅力や利便性の良い立地にない限り、不動産としての価値も下がり続けるばかりです。

そんな時代になる前に今なら「土地活用」という手段が選べます。

  • 更地にして駐車場用地にする
  • トランクルーム用地にする
  • 集合アパートを建てる

などといった方法で、オーナーとなって家賃収入を得ることが可能になります。

この場合は、その土地に特性によってどんな活用が合っているかが変わってくるので、一度専門の会社に聞いてみても良いかもしれません。

一度活用できないか検討してみて、活用できないようだったら売る

今ならその選択肢が選べるタイミングでもあります。

【参考】ランドピア土地相談窓口 申込
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相続した家を売却する時に気をつけるべき点

更地にしたほうが売れやすい場合もある

相続以外の一般的な売却で気をつけるべき点は、主に以下のことです。

売却したい家が古い家の場合、「中古一戸建て」として売るよりも、更地にして土地のみで売りに出す方が早く高く売れる場合があります

壊すのにも費用がかかるので、できれば家ごと買ってほしいと思いがちですが、古い家に住みたい人は少ないのが現状です。

壊す費用を負担してまで買おうというのも買う側にとっては面倒な話なので、そういう場合は思い切って売る前に壊してしまうことも検討するべきでしょう。

このあたりは判断が難しいので不動産業者と相談して進めていくことをおすすめします。

相続不動産は「なるべく早いうちに」各種手続きを行う

上記でも説明した通り、相続不動産の売却には遺産分割協議相続登記などと段取りが多くなります。

相続人が集まれる機会も限られるためなるべく早いうちに各種手続きを行うと良いです。

特に相続人が複数いる場合には、一度タイミングを逃してしまうと後になってからでは「なぜ今さら」と他の相続人との交渉も難しくなってしまうこともあります。

ただし、不動産以外に借金などマイナスの相続財産がある場合には注意が必要です。

相続不動産を売却してしまえば、相続を単純承認したこととなり、借金まで相続することになったとしても、あとから相続放棄できなくなってしまいます。

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相続登記で名義を変更しておこう

不動産を相続した場合、もともとの所有者(被相続人)の名義だったものを、相続人の名義に変更する必要があります。

これが相続登記です。

実はこの相続登記は、いつまでに手続きしなければいけないという期限の決まりがありません。

そのため被相続人の死後、つい土地や住まいの名義を被相続人のままにしてしまうこともあります。

しかし相続登記によって名義を変更していなければ、様々なデメリットが生まれます。

売却することができないということもその一つです。

例えば親が土地を所有していた場合、その親の死後であっても相続登記をしなければ自分の判断で土地を売却することも、担保にしてお金を借りることもできません

相続登記をしないことで生じるデメリットは他にもあります。

相続登記を行わないことで発生するデメリットやリスクは、次の通りです。

  1. 売却などの処分が自由にできない
  2. 他の相続人が、自分の持分(法定相続分)だけを勝手に登記して売却してしまう
  3. 不測の事故が起きても、不動産賠償が受けられない
  4. 将来的に相続人が増える可能性がある(相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子息といった家族が相続の権利を引き継ぐため)

不動産を相続することになったなら、なるべく早い時期に相続登記を行うのが賢明です。

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相続人が複数人いる場合の相続不動産の売却の流れ

相続人が一人ならそれほどややこしくないのですが、相続人が複数人いる場合の方が多いです。

ここではそのケースで説明します。

相続人が複数人いる場合相続不動産の売却の流れは、下記の通りです。

  1. 不動産を取得する(売却する)相続人を決める(これを遺産分割協議といいます。)
  2. 不動産の名義を変更する(これを相続登記といいます。)
  3. 不動産業者に売却を依頼する。(不動産媒介契約の締結)
  4. 売却完了後、所有権移転登記を申請する。
  5. 売却代金を相続人全員で分配する。

これでようやく完了ですが、時間と手間を要します。

ですから、相続不動産なるべく早く売却するべきといえるでしょう。

相続の問題は実に複雑です。

後々の大きなトラブルを防ぐためにも、いざというときは司法書士など専門家に相談しましょう。

【参考】関東で相続の相談に特化したサポート窓口
【参考】関西で相続の相談に特化したサポート窓口

あなたの家に「この条件」があれば売っておいた方がいいかも!?

もし、あなたの所有している家が以下のような条件に1つでも当てはまるようであれば
今のうちに売っておいたほうが良いという意見もあります。

ひとつの参考として以下の項目に当てはまる項目があるかどうかチェックしてみましょう。

  • マンションは駅徒歩10分超、戸建ては20分超(今後需要が少なくなる)
  • 建て替えると容積率を小さくする必要があるエリア(今後需要が少なくなる)※役所で調査可能
  • 広さ20㎡以下のワンルームマンション(単身者需要しかない)
  • 修繕積立金が大幅に不足しているマンション(買い手がつきにくい)
  • 地震や洪水等の被害リスクが高いエリア(買い手がつきにくい)

これらは、一般的に価値が低いとみなされやすい条件の一覧になります。

今後、不動産の価値が下がり続ける前の今の段階で売っておくほうが良い可能性が高いということです。

もちろん住んでいるエリアの特性によっては例外もありますので、様々な不動産会社のプロに相談してみると良いでしょう。

相続した場合のおすすめ売却時期はあるのか?

相続のタイミングによるので一概には言えませんが、一般的な例でお話します。

秋になると家を探し始める人はだんだん本格的になってくるので、余裕をもってその前の夏あたりから始めるとベストでしょう。

特に、事前に家の査定額を把握しておかないと、いざ売りたいと思った時に「不動産屋探し」からしないといけないので初速が遅くなって売り時を失いかねません。

夏あたりから準備しておき、遅くても9月〜11月あたりには動けるようにしておくと良いでしょう。

秋から準備しておけば余裕をもって売れる

世間で一般的に引っ越しのシーズンのピークは年度の変わる前の2月、3月あたりですね。ただ賃貸ならともかく売買で引っ越す人なら、そのシーズン前から考え始めている人も多いです。

転勤による引っ越しの場合も、内示はかなり前に出してくれる会社も多いです。 何でも早め早めに確実にやりたい人が買い主候補として現れたら、いったんは好きな値段を出して様子を見ることができます。その時に言い値で買ってくれれば好都合です。

そんなにうまくいかない場合でも秋〜初冬になって売買が活発化するころになれば、全体の物件の動きが大きくなってきますので、少なくとも相場どおりの価格で売却できる可能性が高くなります

盛況時期をふまえた価格設定をしておこう

反対に売り時を逃してしまって移動のシーズンのピークの春を迎えてしまった場合はケースバイケースです。

売れなくて焦って安く買いたたかれるケースと、買う方もなかなか決まらなくて焦って高くても買おうとする場合との両極端になるからです。

この場合、より焦っている方が負けですので、春を逃しても別に売り急ぐ必要がないという場合は「この値段以下では売らない」というラインを自分で決めておくのもよいでしょう。

さいごに

最終的には、家は売却してしまうのが精神的にもスッキリするけど、それを、気持ちが追いつかないまま焦って進めてしまうと余計心の中にモヤモヤが残ってしまう。ということね。
そうじゃな。もし家の売却に踏ん切りがついていない場合は、モノや家をすぐさま処分するのではなく、精神的に落ち着いて売却時期もじっくり狙える様に動くのもひとつじゃ。
「いつでも動けるようにしておく」という意味では、最初に「査定額」の把握をしておくと良い、ということの意味もわかったかな?
そうね!「今売ろう!」と思った時にまだ「じゃあ相場はそのくらいなんだろう?」という段階だと、結局は売れるタイミングを逃してしまう。ということだね!
そうじゃ。そして売るにしても維持するにしても、後悔のないように決断してほしいのじゃ。そのためには正しい知識自身で行動する力が必要となるんじゃ。
わかった。後悔のない判断ができるように、今から準備するね!

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