先に売却?購入?住み替えにおけるスケジュールの決め方

買い替えを検討する際に、まず考えないといけない「スケジュール」について詳しくみてみましょう。

Q.あなたなら自宅を買い換える際にどういったスケジュールで住み替えをするでしょうか?

  1. あなたの自宅をまず売却してから新居を探して住み替える
  2. 新居を買ってから自宅を売却し、住み替える
  3. 自宅の売却と購入を同時進行させて住み替える

恐らく「そんな大切な決断を今すぐにはできない…」と考える人がほとんどだと思います。

実は物件の適切な売却と購入のタイミングはその道数十年のベテランの方でも見定めるのが難しいと言われ、永遠の課題とみなされているのじゃよ。
じゃあ、住み替えする順番に正しい答えはないってこと?。
そうともいえる。しかしそれぞれの選択肢の特徴を知ることで、あなたの状況に合った買い替えのスケジュールを計画することは可能じゃ。

今回はこの3つのパターンの特徴と住み替えするときの最適なタイミングについて見ていきましょう。

家を先に売却する場合のメリット・デメリット

時間的余裕が持てる。これが売却を先に行う場合の最大のメリットです。

この選択肢をとった場合には売却を急ぐ必要がなくなります。

つまり、時間を気にせずにあなたの納得いく値段で売れるまで待ってからの住み替えができるのです。

そして資金繰りをあらかじめ明確にできます

場合によっては購入を予定していた物件のレベルを上げるのも可能になるのです。

しかし、デメリットも持っています。

それは売却が決定した後に住む場所がないという状況を生み出すということです。

一般的には、ホテルや親せきの家に仮住まいする必要が出てきますが、そのようなあてや資金的に問題がある方は、買い替えの際にはこの選択肢を取らない方が賢明であると言えます。

家を先に購入する場合のメリット・デメリット

次に自宅を先に買ってから住み替える場合の特徴を見ていきましょう。

新しい家での生活イメージができるため様々な準備がしやすい

これが、自宅を先に買うメリットです。

特に子供がいる場合などには学校の手続きなどの準備をスムーズに行う事ができるでしょう。

デメリットとしては、短時間で自宅を売却して住み替える必要があるので想像以上に安値で買い取られてしまう恐れなどが考えられます。

家の売却と購入を同時に進める場合のメリット・デメリット

それでは最後に自宅の売却と購入を同時に進めて住み替える場合について見ていきましょう。

時間的なロスを最小限に抑えることができる

これが同時進行を行う最大のメリットであると言えます。

つまり、忙しくて時間をたくさんかけることができない人などに向いている方法であると言えます。

この方法を用いて上記の2つの方法に比べて住み替えにかかる時間を大幅に削減させることが可能になるでしょう。

しかし欠点もあります。

それは、売却か購入のどちらかが先に決まってしまった場合には上記した2つの状況に転じてしまうということです。

タイミングよく売却と購入を同じ時に行い、住み替えることができれば問題ありませんが、それができない時には多少のリスクを背負うということを頭に入れておく必要があるでしょう。

買い替えにかかる「お金」を基準に考えてみよう

家やマンションを買い替える際に最も大切になるのはお金に関する知識です。

買い替えに関して必要となる知識は大きく3つあります。それは、

  1. 売却に関するお金
  2. 購入に関するお金
  3. 税金

実は家やマンションを売ったことのある人のうちほとんどの人が売るときには損をしていると言われています。これを一般的には売却損と言います。そしてその額は1000万円以上になることも珍しくありません。

その理由は土地の価格にあります。

実はバブルの全盛期を境に年々土地の価格は下がり続けているのです。首都圏に関してはその価値はバブル当時の半額以下であるなんてことも度々目にします。

つまり家やマンションを売るときは損をするという事を念頭に入れて買い替えの資金繰りを計画する必要があるのです。家を買うのは簡単です。本当に難しいのは家を売ることであると念頭に置いて買い替えする必要があります。

買い替えにかかる「時間」を基準に考えてみよう

家やマンションの買い替えにとってお金と同じく重要な判断基準となる時間

ここでいう時間とは、家やマンションを売るとき、買うときをはじめとした様々な要素が含まれます。その中でも多くの人が知りたい時間の情報として築年数売却値段の関係です。

つまり、築年数がどれくらい経つとどれくらい売値に変化が現れるのか?ということです。これを知ることで、あなたは適切な時に家を売ることが可能になります。

具体的に2つの特徴を見ていきましょう。

  1. 築20年以上の長期保有の物件は売却損が出にくい
  2. 一戸建ての家よりもマンションの方が売るときに損がでにくい

という特徴があります。

そしてこの特徴を買い換えるか否かの1つの判断基準とすることもできるのです。

買い替えで迷った際の2つの判断基準とは?

それでも買い替えるかどうかの決断を下すのはなかなかできないものです。

家やマンションを買い換えるか否かの最終決断を下すうえでは一般的に考えられている2つの判断基準を紹介します。

  1. 買い替えることで借入金が増えるようであれば、買い替えないほうがよい
  2. 返済ローンが長引くようであれば、買い替えないほうがよい

という基準です。

現在、ほとんどの金融機関で多種多様な住宅ローンが提供されています。

中には頭金なしで家を購入できるものなども存在し、一見大きな助けに感じるかもしれません。しかし、それらを利用する前に再度資金繰りについて考えてみてください。

もしその中で、上記の2つに当てはまるようであれば買い替えを見送ることも検討した方がよいでしょう。

【判断基準まとめ】

家やマンションの買い替えはとても大きなイベントです。

家の売買はほとんどの人にとって一生に一度で最大の取引になるので、それだけ大変な不安やストレスを抱える場合もあるでしょう。ですがしっかりと住み替えのスケジュールを計画し、効率の良い引越しができるように準備することが大切です。

しかし、あなたが事前にしっかりとした知識を身に着け、準備をすることで失敗の確率は大きく下がります。

また、自分の家やマンションをよく理解してくれる不動産屋との出会いも非常に大切です。

最低でも3社以上の不動産会社と実際に会い、その中からあなたが最も信頼のおける会社と付き合うようにしましょう。

会社の規模で選択してはいけません肝心なのは会社や担当者の人柄が自分に合うかどうかを見極めること

その人との会話や対応の中で慎重に選択してください。何よりも大切なのは信頼関係です。

自分の家・マンションがどれくらいで売れるか調べてみる


初めて家を売る人のための失敗しないススメ方

2016.07.18